“allora questo mercato immobiliare…. si riprende?”
Quante volte ci sentiamo rivolgere questa domanda, sia da chi deve vendere che da chi deve comprare.. Oggi cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.
La buona notizia è che sì, il mercato si sta riprendendo. La cattiva è che forse non si sta riprendendo nella maniera che vorresti tu.
Il mercato immobiliare è ciclico e dipende, come tutti i mercati, da domanda ed offerta. Un bel modo per spiegarlo, pur semplificando, è il cosiddetto ‘modello dell’esagono’ in cui ogni lato del poligono corrisponde ad una certa relazione tra prezzi e numero delle compravendite.
Di base sapete che con una forte domanda e una scarsa offerta (cioè tanta gente che vuole comprare ma poche case in vendita) i prezzi salgono, viceversa con tanta offerta e poca domanda (tanti immobili in vendita e pochi acquirenti) i prezzi sono destinati a calare.
Ma quindi in quale fase siamo in questo momento?
Ci troviamo in una situazione dove i prezzi stanno continuando a scendere (seppur molto lievemente, circa il 2% annuo, con eccezione per le grandi città come Roma e Milano dove si registrano già degli aumenti) mentre invece sta ripartendo il numero delle compravendite (l’ultima nota Omi parla di + 6,3% nell’ultimo trimestre del 2017, con i capoluoghi a fare da traino rispetto agli alti comuni).
Stiamo quindi transitando tra la fase 6 e la 1: i prezzi sono destinati a stabilizzarsi all’incirca sui valori odierni mentre via via continueranno ad aumentare le compravendite.
Quando i prezzi ricominceranno a salire?
La risposta a questa domanda non è affatto semplice, alcuni analisti parlano di un lasso di tempo compreso tra un minimo di 5 e un massimo di 10 anni prima di vedere un aumento di prezzi non legato esclusivamente alle grandi città ma le variabili in gioco sono molte.
Sicuramente una parte importante è l’accesso al credito: gli odierni tassi vantaggiosi sui mutui favoriscono e sostengono la crescita del numero di compravendite ma se gli istituti dovessero ‘chiudere i rubinetti’ o far lievitare gli interessi la situazione potrebbe cambiare. Un altro dato importante è ovviamente la stabilità economica a livello nazionale e internazionale che la crisi del 2008 ha così pesantemente minato ma non vogliamo ne possiamo fare speculazioni di tipo politico.
Come stanno cambiando le richieste di chi vuole comprare?
Da sottolineare sicuramente è anche come stiano cambiando le richieste lato acquirente, la grande offerta presente in questo momento unitamente alla confusione di prezzi (quanti alloggi sono invenduti da anni perché semplicemente troppo cari per il mercato di oggi?) ha fatto sì che chi vuole comprare casa sia molto più esigente di un tempo.
Il target medio vuole alloggi di dimensioni più contenute rispetto ad una volta (intorno ai 100 mq la media ma a livello di camere gli appartamenti più richiesti sono trilocali e quadrilocali) sia perché le famiglie sono meno numerose sia per abbattere le spese di gestione. Sempre per la questione spese c’è molta più consapevolezza sull’efficienza energetica delle abitazioni, cosa che penalizza i palazzi più vecchi. Gli incentivi statali cercano di correggere questa tendenza offrendo forti detrazioni sulle ristrutturazioni ma non tutti possono o vogliono affrontare lavori importanti, non solo per una questione economica ma anche per tempistiche e fatica.
Ripartono poi anche gli investimenti in particolare su alloggi di dimensioni contenute (tipicamente bilocali) facili da mettere a reddito con rendite interessanti.
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